Стрімке зростання вартості землі сільгосппризначення у 2025 році: скільки коштує гектар у різних регіонах України

У 2025 році ринок сільськогосподарських земель в Україні демонструє стрімке та рекордне зростання цін, навіть попри триваючу війну та економічну нестабільність. Що стоїть за цим стрімким зростанням? У яких регіонах гектар найдорожчий, а де ще залишаються порівняно доступні ділянки? Як змінилась динаміка купівлі-продажу, і які прогнози щодо майбутнього ринку? Усе це — в нашому докладному огляді.

В Україні стрімко ростуть ціни на землю

Наприкінці квітня середня вартість одного гектара землі становила 86 655 гривень, що на понад 32 тисячі більше, ніж місяцем раніше. Це найвищий показник з початку року і вагомий сигнал для ринку, який перебуває у фазі трансформації.

Аналітики платформи Опендатабот зафіксували, що найдешевша земля продавалась у березні 2025-го — 54 632 гривні за гектар, а вже за місяць ціна зросла на майже 59%. І хоча на початку травня середній цінник дещо скоригувався — до 72 149 гривень, загальна динаміка залишається позитивною.

Регіональні диспропорції: де земля найдорожча, а де — найдешевша?

Ціни на землю сільськогосподарського призначення у 2025 році не просто зросли — вони продемонстрували разючу регіональну нерівномірність, яка стала ще більш відчутною навесні. Середня вартість гектара у різних областях країни коливається від 34 562 до 358 305 гривень, тобто різниця між найдешевшою та найдорожчою ділянкою становить більше, ніж удесятеро.

Найвища середня ціна наразі зафіксована у Дніпропетровській області — 358 305 грн за гектар. Цей регіон уже другий рік поспіль утримує лідерство на ринку, і цьому сприяє декілька факторів: висока аграрна інтенсивність, родючі землі, значна кількість покупців із промислових і аграрних холдингів, а також логістична вигідність території.

На другій позиції — Івано-Франківська область із середньою ціною 172 336 грн/га. Далі йдуть Тернопільщина (162 417 грн), Львівщина (104 046 грн) та Донеччина (101 047 грн). У західних регіонах високу ціну частково пояснюють меншим розміром паїв та відносною безпекою, що підвищує інтерес з боку інвесторів. Донеччина ж — виняток, де попит сконцентрований навколо більш безпечних громад та формує середню високу ціну на невеликому обсязі угод.

З іншого боку, найдешевшу землю можна придбати у Миколаївській області — лише 34 562 грн за гектар. Низька вартість тут зумовлена воєнним ризиком, загрозами з боку морського узбережжя та мінімізованою активністю ринку. Також порівняно низькі ціни у Запорізькій (35 440 грн), Одеській (38 672 грн) та Херсонській (39 040 грн) областях — регіонах, що залишаються на лінії прямого впливу війни.

"Наявність попиту не означає автоматичне зростання цін. В умовах воєнного стану головну роль грає ступінь безпеки території та перспективність для аграрного виробництва", — коментує аналітик земельного ринку Микола Голик.

Таким чином, регіональна карта цін сьогодні напряму віддзеркалює рівень безпеки, інвестиційну привабливість і локальну аграрну активність. Захід і центр — це стабільне зростання, південь і схід — стримані ціни, але потенційно вигідні інвестиції у довгостроковій перспективі.

Причини стрімкого здорожчання: інфляція, обмежена пропозиція та війна

Зростання вартості сільськогосподарської землі у 2025 році, яке досягло рекордної позначки 86 655 грн за гектар у квітні, є наслідком одразу кількох глибинних і взаємопов’язаних факторів. На перший погляд, ринок демонструє зростання попиту. Проте ключову роль у формуванні ціни відіграє не тільки попит, а структурні обмеження пропозиції, макроекономічна нестабільність та військово-політичні ризики.

"Власники, які поспішали продати землю у перші роки відкриття ринку, вже зробили це. Натомість ті, хто залишився, чекають кращої ціни. Це природний ринковий процес, який призводить до обмеження пропозиції", — зазначає Ігор Лисецький, координатор земельного комітету УКАБ. За його словами, більшість покупців — це агровиробники, які не ганяються за кількістю, а ведуть вибіркову і стратегічну політику придбань.

Ще один важливий чинник — інфляція та девальвація гривні. Через знецінення національної валюти інвестори розглядають землю як один із небагатьох надійних активів. Проте, на відміну від золота чи нерухомості, земля в Україні залишається неліквідною інвестицією, що вимагає довгострокового планування та сталого виробництва.

Крім того, свою роль відіграє і психологічний чинник війни. Парадоксально, але попри високу невизначеність, деякі інвестори вбачають у сільгоспземлі безпечну "тиху гавань", оскільки ринок земель, на відміну від фондових, не зазнає швидких коливань. Тим паче, в умовах зниження банківських ставок і обмежень на валюту, зберегти капітал у землі — це розумна стратегія.

Водночас зростання цін не супроводжується аналогічним зростанням обсягів продажів. Якщо у лютому було продано 27 555 га, то вже у квітні — лише 12 978 га. Це свідчить про стриманий попит, який хоч і присутній, не переходить у масові угоди.

"Наразі ми бачимо не ринкову гарячку, а так звану ринкову паузу. Продавці хочуть більше, покупці — чекають зниження ризиків", — пояснює юрист у сфері земельного права Андрій Мартинюк.

Таким чином, ціна зростає в умовах структурного дефіциту, зниження пропозиції, девальваційного тиску та загальної невизначеності. Це нестандартна ситуація, у якій зростання не свідчить про розквіт, а радше про період адаптації ринку до нової реальності.

Хто купує землю в Україні: інвестори, фермери чи спекулянти?

Ринок сільськогосподарської землі в Україні у 2025 році функціонує вже четвертий рік, однак його структура залишається специфічною та глибоко прив’язаною до реалій воєнного часу. Попри відкритість ринку, активність покупців залишається помірною, і основними гравцями залишаються саме українські агровиробники.

"Переважна більшість покупців — це фермери або аграрні компанії, які прагнуть зміцнити власний земельний банк. Вони купують землю не для спекуляцій, а для обробітку, і підходять до інвестування дуже виважено", — стверджує Ігор Лисецький.

Це пов’язано із тим, що земля залишається низьколіквідним активом: купівля націлена на довгострокове використання з низькою можливістю швидкого перепродажу. Крім того, у воєнний час будь-яке інвестування супроводжується високими ризиками. Це відлякує спекулянтів, які шукають швидкого прибутку. Більшість угод відбувається в межах одного району чи громади — коли орендар викуповує землю в пайовика або сусідні господарства купують додаткові гектари.

Цікавим є і психологічний аспект. Як свідчить опитування, проведене Агрополітичним центром у березні 2025 року, понад 60% власників паїв, які ще не продавали землю, не мають такого наміру в найближчі роки. Часто це спадкова власність, і її утримання розглядається як безпечне збереження активу. На думку агроексперта Ігоря Гриника: "Люди воліють не продавати землю дешево. Вони чекають на стабілізацію ситуації в країні та зростання ціни, розуміючи, що паї — це останній ресурс, який може знадобитися дітям чи онукам".

Ще однією важливою групою покупців стали громадяни з досвідом роботи за кордоном. За спостереженнями нотаріусів, збільшилась кількість угод, у яких покупцем виступає українець, що працює в Польщі або Чехії та хоче інвестувати зароблені кошти в землю "на майбутнє". Такий інтерес може розглядатися як індикатор довіри до українського ринку землі попри всі труднощі.

Водночас, за оцінками УКАБ, частка іноземного капіталу залишається нульовою, оскільки чинне законодавство забороняє продаж землі іноземцям. Втім, не виключено, що в майбутньому тема доступу іноземних інвесторів повернеться до політичного порядку денного.

На сьогоднішній день земельний ринок в Україні — це ринок обережних фермерів і обачливих інвесторів, які ставлять на перспективу, а не на швидку вигоду. Це надає ринку певної стабільності, але водночас стримує темпи обороту.

Які перспективи має ринок землі: прогнози експертів до 2030 року

Відкритий ринок сільськогосподарських земель в Україні функціонує менш ніж чотири роки, однак вже зараз аналітики формулюють довгострокові прогнози його розвитку, з огляду на динаміку цін, структуру попиту та макроекономічні фактори. За сприятливих умов, до 2030 року вартість землі може подвоїтися, однак для цього необхідна низка фундаментальних змін.

Ігор Лисецький, зокрема, наголошує: "Наші оцінки свідчать, що потенціал зростання ціни на землю в Україні — щонайменше 15-20% на рік у найближчі роки. Але це стане можливим лише за умов стабілізації економіки, завершення воєнних дій, структурних реформ і відкриття повноцінного ринку".

Земля в Україні залишається недооціненим активом у порівнянні з європейськими країнами. У Польщі, наприклад, середня ціна гектара сільськогосподарських угідь вже перевищує 10 тисяч євро, тоді як в Україні — трохи більше 2 тисяч євро. Проте українська земля має унікальну родючість, що робить її надзвичайно привабливою у довгостроковій перспективі.

Водночас експерти застерігають, що без поліпшення інвестиційного клімату та гарантій прав власності іноземний капітал залишатиметься осторонь. А саме приплив зовнішніх інвестицій міг би стати поштовхом до швидшого розвитку ринку. Як зазначає Ігор Ясько, керуючий партнер ЮК Winner: "Юридична та політична стабільність — ось що стане вирішальним для активізації попиту. Якщо держава гарантує незмінність правил гри, ціна на землю зростатиме вдвічі швидше".

Іншим важливим чинником є технологічний розвиток сільського господарства. Впровадження точного землеробства, автоматизація агровиробництва та інтеграція до глобальних ланцюгів постачання додадуть вартості землі як ресурсу. У цьому контексті особливо привабливими залишаються центральні області, де зосереджені найбільші масиви угідь.

Варто також згадати про потенційну лібералізацію ринку після 2024 року, коли, згідно з планами, юридичні особи отримають право купувати землю. Це відкриє нові горизонти для агрохолдингів та банків, які можуть використовувати землю як заставу. Проте в умовах війни уряд відклав імплементацію цієї норми до кращих часів.

У підсумку, до 2030 року український земельний ринок має потенціал стати повноцінним інструментом економічного зростання, але лише за умови завершення війни, правової визначеності, доступу до фінансування та активної участі фермерів. І хоча темпи зростання вартості землі можуть коливатися, довгострокова тенденція залишається висхідною.